Sustitución de un arrendatario por otro en un contrato de alquiler (subrogación)

CONTRATOS · CONTACTO

Sustitución de un arrendatario en un contrato de alquiler (subrogación)

Continuidad del contrato con garantías claras para todas las partes.

GUÍA RÁPIDA DEL DOCUMENTO

Qué es

Documento mediante el cual un arrendatario abandona el contrato de alquiler y es sustituido por otra persona, manteniéndose vigente el contrato original con el consentimiento del arrendador.

Para qué sirve

• Sustituir a un inquilino que abandona la vivienda.
• Incorporar a un nuevo arrendatario manteniendo el contrato existente.
• Evitar la extinción del contrato y la firma de uno nuevo.
• Dejar claras las responsabilidades del arrendatario saliente, del que permanece y del nuevo arrendatario.

Quién debe emitirla

El arrendador, con aceptación expresa de todos los arrendatarios implicados.

Nivel de complejidad: medio.

Más abajo encontrarás el documento descargable en PDF y Word.

Como profesional inmobiliaria, comparto este modelo orientativo y, si lo necesitas, te acompaño en la redacción de un documento adaptado a tu caso concreto, con todas las garantías.

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Sección 1. QUÉ ES Y PARA QUÉ SIRVE

Qué es

La sustitución de un arrendatario por otro —habitualmente denominada subrogación o cambio de inquilino— es el acuerdo mediante el cual una persona arrendataria abandona el contrato y es reemplazada por otra, manteniéndose vigente el contrato de arrendamiento original.

Para qué sirve

Este tipo de documento permite preservar la continuidad del contrato, evitando su extinción y la firma de uno nuevo, siempre que exista consentimiento expreso del arrendador y aceptación clara de todas las partes implicadas.

Su finalidad es dejar constancia escrita de:

• Quién sale del contrato y desde qué fecha.
• Quién se incorpora como nuevo arrendatario.
• En qué condiciones se mantiene el contrato original.
• Qué responsabilidades asume cada parte, especialmente en materia de renta, suministros y fianza.

Un documento bien estructurado evita interpretaciones erróneas, protege al arrendador y aporta seguridad jurídica tanto al arrendatario que permanece como al nuevo arrendatario entrante.

Sección 2. CUÁNDO CONVIENE USAR ESTE DOCUMENTO

1. Utilidad práctica

1.1. Supuestos habituales de sustitución

La sustitución de un arrendatario suele producirse por motivos personales o prácticos: finalización de una convivencia, cambios laborales, reorganización económica o entrada de una nueva persona al uso de la vivienda.

Este modelo es adecuado cuando:

• El arrendador acepta expresamente la incorporación del nuevo inquilino.
• Una persona abandona la vivienda de forma voluntaria.
• El contrato continúa en vigor con al menos un arrendatario.

1.2. Incorporación del nuevo arrendatario

Existen distintas formas de incorporar a una nueva persona al contrato, pero la opción más segura es que acepte el contrato original en régimen de responsabilidad solidaria, con los mismos derechos y obligaciones que el resto de arrendatarios.

El documento debe reflejar con claridad si el contrato se mantiene en los mismos términos o si se introducen modificaciones específicas.

1.3. Solidaridad en derechos y obligaciones

La aceptación solidaria debe constar de forma expresa para evitar cualquier duda futura.

Esto implica que el nuevo arrendatario responde:

• Del pago íntegro de la renta.
• De los suministros y gastos pactados.
• Del cumplimiento de todas las obligaciones contractuales.

En caso de impago o incumplimiento, el arrendador podrá dirigirse contra cualquiera de los arrendatarios, sin necesidad de distinguir responsabilidades internas entre ellos.

1.4. Ventajas para cada parte

Para el arrendador:

• Mayor garantía de cobro al existir más de un obligado solidario.
• Posibilidad de analizar la solvencia del nuevo arrendatario.

Para el arrendatario que permanece:

• Continuidad del contrato sin necesidad de firmar uno nuevo.
• Reparto práctico del pago de la renta y gastos.

Para el nuevo arrendatario:

• Reconocimiento de derechos equiparables a los del arrendatario original.
• Acceso a la vivienda con un contrato plenamente vigente.

1.5. Aspectos a valorar con cautela

La incorporación de un nuevo arrendatario implica también ciertas consecuencias:

• Mayor uso de la vivienda.
• Responsabilidad solidaria plena para todos los arrendatarios.
• Necesidad de coordinación entre coinquilinos.

Estas cuestiones deben ser conocidas y aceptadas expresamente por todas las partes antes de la firma.

1.6. Inventario y estado de la vivienda

Es muy recomendable actualizar el anexo de inventario en el momento de la incorporación del nuevo arrendatario, dejando constancia del estado de la vivienda y de los bienes muebles.

Esto protege tanto al arrendador como a los arrendatarios frente a posibles discrepancias futuras.

1.7. Fianza y garantías adicionales

El arrendador puede solicitar al nuevo arrendatario una garantía adicional, habitualmente equivalente a uno o dos meses de renta.

Cuando la fianza inicial ya fue depositada por el arrendatario saliente, es habitual que el nuevo arrendatario aporte su parte proporcional como garantía adicional, dejando constancia expresa en el documento.

1.8. Entrada en vigor y efectos administrativos

Debe indicarse de forma clara la fecha a partir de la cual el nuevo arrendatario pasa a ocupar la vivienda y asume sus obligaciones, normalmente coincidente con la firma del documento.

Esta fecha es relevante a efectos contractuales, administrativos y fiscales.

1.9. Fiscalidad y firma

A efectos fiscales, el nuevo arrendatario debe figurar como inquilino desde la fecha de su incorporación.

El documento debe firmarse por todas las partes y en todas sus hojas, incluyendo los anexos, para que tenga plena validez.

1.10. Sugerencias profesionales

Una redacción clara evita conflictos entre coinquilinos y protege especialmente al arrendador.

En operaciones con cierta complejidad o importes elevados, conviene valorar si la sustitución es más adecuada que la extinción y firma de un nuevo contrato.

Siempre que sea posible, recomiendo acompañar este documento de un inventario actualizado y fechado el mismo día de la firma.

2. Documentación de apoyo

Para formalizar correctamente la sustitución de un arrendatario, es recomendable disponer de la siguiente documentación:

2.1. Contrato de arrendamiento original
Documento en el que se establecen las condiciones del alquiler y al que se vincula la sustitución del arrendatario.

2.2. Documento de identidad de todas las partes
DNI o NIE del arrendador, del arrendatario saliente, del arrendatario que permanece y del nuevo arrendatario.

2.3. Justificante de la fianza o acuerdo sobre su reparto
Cuando el arrendatario saliente recupera su parte de la fianza, suele existir un acuerdo económico entre el arrendatario saliente y el entrante.

2.4. Inventario de la vivienda y del mobiliario
Es recomendable revisar o actualizar el inventario en el momento de la incorporación del nuevo arrendatario.

2.5. Datos de pago de la renta
Cuenta bancaria, forma de pago y calendario de abono de la renta.

Disponer de esta documentación facilita una sustitución ordenada del arrendatario y reduce el riesgo de conflictos posteriores.

3. Quién debe emitirla

La sustitución de un arrendatario debe formalizarse con el consentimiento del arrendador, ya que el contrato original se mantiene vigente y afecta directamente a sus derechos.

Por este motivo, el documento suele redactarse o formalizarse por el propio arrendador, con la aceptación expresa de:

• El arrendatario saliente.
• El arrendatario que permanece.
• El nuevo arrendatario.

La firma de todas las partes garantiza la continuidad del contrato y evita posibles conflictos posteriores.

4. Qué datos necesitas para completar el documento

• Nombre, apellidos y número de DNI/NIE del arrendador.
• Nombre, apellidos y número de DNI/NIE del arrendatario saliente.
• Nombre, apellidos y número de DNI/NIE del arrendatario entrante.
• Nombre, apellidos y número de DNI/NIE del arrendatario que permanece.
• Dirección y referencia catastral del inmueble.
• Fecha de inicio del contrato original.
• Duración del contrato.
• Renta: cantidad, fecha de pago, cuenta de pago.
• Modo de pago de la renta: días de pago.
• Fecha de entrada en vigor.
• Anexo de inventario de vivienda bienes muebles (actualizado).

Sección 3. ERRORES FRECUENTES AL UTILIZAR ESTE DOCUMENTO

3.1. No contar con la autorización expresa del arrendador
La sustitución del inquilino requiere siempre el consentimiento del arrendador. Sin esta autorización, el cambio puede considerarse un incumplimiento del contrato.

3.2. No dejar clara la responsabilidad solidaria
Si el documento no recoge expresamente la solidaridad en el pago de la renta y obligaciones, pueden surgir dudas sobre quién responde ante el arrendador.

3.3. No regular correctamente la fianza
Es frecuente que el arrendatario saliente reciba su parte de la fianza directamente del nuevo arrendatario. Si esto no se documenta correctamente, pueden aparecer conflictos en el momento de la devolución.

3.4. No actualizar el inventario de la vivienda
La incorporación de un nuevo arrendatario es un buen momento para revisar el estado del inmueble y del mobiliario.

3.5. No liberar adecuadamente al arrendatario saliente
Conviene liberar al arrendatario saliente de obligaciones posteriores a su salida, sin perjuicio de que deba responder a las producidas con anterioridad a su salida. Esto evitará conflictos y reclamaciones posteriores.

3.6. No dejar claro que el nuevo arrendatario conoce el contrato original
El nuevo arrendatario no solo debe recibir copia del contrato de arrendamiento original, sino que debe declarar conocer íntegramente su contenido y aceptarlo en todos sus términos, subrogándose en la posición contractual del arrendatario saliente desde la fecha indicada en el presente documento.

3.7. No fijar claramente la fecha de efectos
Debe indicarse con precisión desde qué fecha el nuevo arrendatario asume las obligaciones del contrato.

Sección 4. VERSIONES DISPONIBLES DEL DOCUMENTO

Los documentos de esta sección se presentan en distintos niveles de detalle, con el objetivo de adaptarse a situaciones y necesidades diferentes:

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Sección 5. MODELO DE DOCUMENTO

Anexo *. Sustitución de un arrendatario por otro (subrogación)

En *, a * de * de 20*.

REUNIDOS

De una parte, D./D.ª *, con DNI/NIE número *, como arrendador.
De otra parte, D./D.ª *, con DNIE/NIE número *, como arrendatario original.
Y de otra, D./D.ª *, con DNIE/NIE número *, como nuevo arrendatario entrante.

MANIFIESTAN

I. A petición del arrendatario original, mediante el presente Anexo se modifica el Contrato de arrendamiento de vivienda firmado el día * de * de 20* sobre la vivienda ubicada en * (indicamos dirección completa de la vivienda).

II. La modificación, que pretende actualizar el Contrato de arrendamiento de vivienda de referencia como consecuencia de la sustitución de un nuevo arrendatario entrante, es convenida entre el arrendador y el arrendatario en los siguientes

TÉRMINOS

Primero. Arrendatario entrante, arrendatario saliente y arrendatario que permanece

1. Arrendatario saliente. D./D.ª *, voluntariamente decide abandonar la vivienda y desligarse del contrato al que se refiere este anexo a partir de su fecha de salida, * de * de 20*, renunciando así a cualesquiera de los derechos inherentes a dicho contrato, a excepción de la devolución de una [mencionar qué parte, por ejemplo: la mitad, tercera, etc.] parte de la fianza que, con esta fecha declara recibir, fianza a la que se hace referencia en la cláusula * del Contrato de arrendamiento de vivienda de referencia.

Desde la fecha de efectos indicada en el presente documento, el arrendatario saliente queda liberado de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento respecto de los periodos posteriores a dicha fecha, sin perjuicio de las responsabilidades que pudieran derivarse de obligaciones o daños producidos con anterioridad a su salida.

2. Arrendatario que permanece. D./D.ª *, arrendatario que permanece en el inmueble arrendado, muestra su deseo de continuar con el referido Contrato de arrendamiento de vivienda, y propone incluir a una nueva arrendataria (entrante), que figura en el siguiente párrafo, en sustitución de la arrendataria saliente.

3. Arrendatario entrante. D./D.ª *, con DNI/NIE número *, acepta voluntariamente pasar a ser arrendatario con plenos Derechos y obligaciones.

Segundo. Derechos y obligaciones

El nuevo arrendatario se subroga voluntariamente y se somete solidariamente al referido Contrato de arrendamiento de vivienda, en el conjunto de Derechos y Deberes regulados por el mismo. Todas las partes aceptan la continuidad del Contrato de arrendamiento de vivienda en los mismos términos y condiciones en que fue convenido originalmente entre el arrendador y el arrendatario, y que hasta la fecha existían.

A partir de la fecha indicada, el arrendatario que permanece y el nuevo arrendatario asumirán conjuntamente la posición de parte arrendataria, con los mismos derechos y obligaciones establecidos en el contrato de arrendamiento original.

El nuevo arrendatario declara haber recibido copia del contrato de arrendamiento original, conocer íntegramente su contenido y aceptarlo en todos sus términos, subrogándose en la posición contractual del arrendatario saliente desde la fecha indicada en el presente documento.

El presente documento no constituye un nuevo contrato de arrendamiento, sino una modificación del contrato original exclusivamente en lo relativo a la sustitución de uno de los arrendatarios, permaneciendo vigentes el resto de las cláusulas en los mismos términos.

Tercero. Renta del alquiler y solidaridad de la obligación

La parte arrendataria, constituida a partir del presente documento por el arrendatario original y por el nuevo arrendatario solidario, se compromete a abonar una renta mensual de * euros (* €), actualizable de forma anual según la legislación vigente, respetando las condiciones acordadas en el Contrato de arrendamiento de vivienda original, que son: ingreso de la renta del alquiler entre los días * y * de cada mes, de forma anticipada, en el número de cuenta ES*.

Esta obligación, así como el resto de las obligaciones de la parte arrendataria contenidas en el referido Contrato de arrendamiento de vivienda, es una obligación solidaria. Por lo tanto, cada coinquilino se compromete a responder íntegra y solidariamente por el total de la renta mensual señalada.

El nuevo arrendatario solidario declara tener conocimiento de la citada solidaridad tanto en el pago de la renta como en el resto de las obligaciones previstas por el mencionado Contrato de arrendamiento de vivienda.

Cuarto. Suministros

El nuevo arrendatario entrante tiene también obligación solidaria sobre el pago del coste de los suministros de la vivienda que continúan siendo titularidad del arrendador.

Los inquilinos tienen la obligación de abonar la totalidad del importe en los tres (3) días posteriores a la comunicación del cargo por parte del arrendador, y el pago será preferiblemente enviado mediante Bizum. Cuando no sea posible realizar el pago por Bizum, se realizará en el mismo plazo mediante transferencia bancaria o ingreso en la misma cuenta indicada en el punto 3.

Las cantidades correspondientes a suministros generados con anterioridad a la fecha de efectos del presente documento serán asumidas por quienes ostentaban la condición de arrendatarios en ese momento.

Quinto. Inventario de la vivienda y los bienes muebles

Las partes revisan el inventario de la vivienda y del mobiliario incorporado como anexo al contrato de arrendamiento original, pudiendo actualizarlo en el momento de la firma del presente documento.

El inventario actualizado, en su caso, quedará firmado por todas las partes y formará parte integrante del contrato.

A la salida del nuevo arrendatario solidario de la vivienda, se comprobará y actualizará el estado del inventario, debiendo constar la firma de todas las partes en dicho Anexo de Inventario.

Sexto. Fianza

D./D.ª *, nuevo arrendatario, se subroga solidariamente al contrato de arrendamiento de referencia, en todos los Derechos y deberes a que se refiere el citado contrato, en sustitución del anterior arrendatario, D./D.ª *, arrendatario saliente, y por tanto, deposita en el presente acto su parte [mitad, tercera parte, cuarta parte] de la fianza, cuya totalidad asciende a * euros (* €), de modo que el arrendador, mediante el presente contrato, declara recibir dicha [indicar fracción] parte, cuyo importe es * euros (* €).

Séptimo. Entrada en vigor

La fecha de la puesta a disposición de la vivienda al nuevo arrendatario coincide con la firma del presente documento, es decir: * de * de 20*.

CONFORMIDAD

En prueba de conformidad y aceptación de todo lo establecido, todas las partes intervinientes firman todas las hojas de este documento en tantos ejemplares como intervinientes, y a un solo efecto, en el lugar y fecha señalados en el encabezamiento, como muestra de conformidad y aceptación a todo lo aquí indicado, aceptando la continuidad del mencionado contrato en las mismas condiciones, con la única salvedad de la sustitución de uno de los arrendatarios.

FIRMADO.

EL ARRENDADOR.
D./D.ª *.

EL ARRENDATARIO SALIENTE.
D./D.ª *.

EL ARRENDATARIO ENTRANTE.
D./D.ª *.

EL ARRENDATARIO QUE PERMANECE.
D./D.ª *.

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Sección 6. RESPONSABILIDAD DE USO

Este modelo se ofrece como documento orientativo para formalizar la sustitución de un arrendatario en un contrato de alquiler.

Cada situación puede presentar particularidades que conviene valorar de forma específica.

Por este motivo, los modelos generales no sustituyen el asesoramiento profesional ni garantizan su adecuación a todos los casos.

Quien utilice este documento lo hace bajo su propia responsabilidad, debiendo adaptarlo a las circunstancias concretas del arrendamiento.

Si buscas un documento de sustitución realmente adaptado a tu situación, puedo estudiar tu caso y ayudarte a redactar un documento claro, coherente y alineado con el contexto real del alquiler.

Puedes contactar conmigo y valoraremos la mejor opción.

Sección 7. DESCARGA Y DOCUMENTACIÓN RELACIONADA

[Pdf] Sustitución de un arrendatario por otro en un contrato de alquiler (subrogación)
[Doc] Sustitución de un arrendatario por otro en un contrato de alquiler (subrogación)

Puedes consultar documentos de utilidad relacionados en la sección: Contratos de alquiler de inmuebles.

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