Certificado de deudas con la Comunidad de Propietarios

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Certificado de deudas con la Comunidad de Propietarios

Qué es el certificado de deudas con la Comunidad de Propietarios
Para qué sirve
Por qué es necesario
Quién lo solicita
A quién lo solicita
Qué ocurre cuando hay un error en la información
Firmas de Secretario y Presidente
Validez cuando el Presidente no firma
Qué coste tiene la emisión del certificado
Documentación relacionada

Qué es el certificado de deudas con la Comunidad de Propietarios

Es un documento formal e informativo sobre el estado de deudas del propietario de vivienda, local o garaje de una Comunidad de Propietarios. El certificado permite reflejar si un propietario está o no al corriente de pago de las cuotas de comunidad y derramas.

En el certificado se refleja la deuda vencida y exigible al propietario vendedor en la fecha de emisión del mismo.

La ley no obliga a recoger las deudas de futuro vencimiento o exigibilidad, aunque el propietario puede también solicitar que consten estas deudas de futuro vencimiento y el importe de las mismas, o que conste que no existen, así como el Secretario puede hacerlo constar, aunque no sea legalmente exigible.

Para qué sirve

En notaría nos pedirán este documento a la hora de vender un bien inmueble que pertenezca a una Comunidad de Propietarios.

Sin este documento, el notario no autorizará el otorgamiento de escritura pública, salvo que el comprador libere de forma expresa al vendedor de la obligación de presentar este documento, asumiendo de forma personal las consecuencias de esta liberación.

Por qué es necesario

Según el artículo 9.1.e de la LPH (Ley de Propiedad Horizontal), el adquirente de una vivienda o local responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores.

Es decir, si el anterior propietario debe cantidades correspondientes en el año de adquisición o en los tres años anteriores, el nuevo propietario será responsable de ellas, y responderá incluso con la misma propiedad adquirida.

Quién lo solicita

A pesar de que el certificado de deudas sea un documento de especial interés para el comprador, este no tiene derecho a solicitarlo.

Al contener datos personales, por normativa de protección de datos, el Secretario sólo puede entregar el certificado de deudas al propietario vendedor o a la persona autorizada por él.

A quién lo solicita

El propietario o la persona autorizada por él, debe solicitarlo al Secretario de la Comunidad de Propietarios, función normalmente asumida por el administrador de fincas de la Comunidad.

Qué ocurre cuando hay un error en la información

Si por un error de cálculo el certificado de deudas refleja que el propietario está al corriente de pago, pero realmente no lo está, ocurre que el comprador es legalmente responsable de la deuda real de los últimos tres años, y responde con el propio inmueble adquirido.

Además, al adeudar una cantidad a la Comunidad de Propietarios, puede verse privado de voto (LPH 15.2), circunstancia que no sólo le impide votar sino también impugnar acuerdos que le perjudiquen (LPH 18.2).

Evidentemente hay forma de pedir responsabilidades, pero lo cierto es que el adquiriente de la propiedad es responsable de las deudas pendientes del anterior propietario.

Firmas de Secretario y Presidente

Por ley el certificado de deudas debe estar firmado por el Secretario y por el Presidente de la Comunidad de Propietarios.

Como hemos dicho, cuando hay administrador de fincas, es quien asume generalmente la función del Secretario. El Secretario es el responsable de hacer los cálculos correctamente, y de hecho responde por los posibles errores que pueda cometer en los mismos.

El Presidente, con su firma, también responde ante posibles errores del certificado.

Validez cuando el Presidente no firma

Podemos encontrarnos con que el Presidente se niegue a firmar el documento por no querer asumir la responsabilidad ante un posible error.

De hecho, la mayoría de los certificados de deudas emitidos obvian la firma del Presidente, y son directamente firmados y emitidos por el Secretario.

En este caso el certificado sería incompleto, pero igualmente cumple con su función informativa sobre las cargas de las que debería hacerse cargo el adquiriente.

La diferencia es que el Presidente, al no firmar, no es responsable de posibles errores en la información.

Qué coste tiene la emisión del certificado

Hay administradores de fincas que cobran por emitir este documento, y otros que no.

La elaboración del certificado conlleva revisar y comprobar las cuentas de la Comunidad, y además obliga al administrador de fincas (en función de Secretario) a responder de posibles errores.

Siendo un servicio solicitado a nivel particular, cuando hay un cargo por el mismo debe ser el propietario vendedor y no la Comunidad de Propietarios quien lo asuma.

Documentación relacionada

Puedes consultar documentos de utilidad relacionados en la sección: Contratos de compraventa de inmuebles.

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