Obligaciones y limitaciones del arrendatario—inquilino

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Obligaciones y limitaciones del arrendatario—inquilino

Conocer las obligaciones de ambas partes es la mejor forma de alquilar con tranquilidad.

Al firmar un contrato de arrendamiento, el inquilino asume una serie de obligaciones y límites que conviene conocer desde el inicio.

Entenderlos evita conflictos, protege la relación entre las partes y aporta seguridad jurídica durante toda la vigencia del contrato.

En esta guía resumo de forma clara y práctica cuáles son las principales obligaciones del arrendatario según la legislación vigente.

Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula los alquileres de edificaciones destinadas a vivienda habitual del arrendatario.

Quedan fuera de esta regulación:

• el alquiler por habitaciones,
• el alquiler temporal,
• el alquiler vacacional,
• y los arrendamientos rústicos.

En caso de conflicto o desacuerdo entre arrendador e inquilino, la LAU prevalece sobre lo pactado en el contrato, ya que es la norma que establece los derechos, obligaciones y límites de ambas partes.

Artículo 4

En todos los contratos de arrendamiento se recuerda que:

“Los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”.

Es decir: las partes pueden pactar, pero siempre dentro de los límites que marca la ley.

Resumen de la situación actual

Tras la reforma introducida por el Real Decreto-ley 7/2019, se consolidan una serie de aspectos clave que afectan directamente al arrendatario.

• Duración del contrato.
• Recuperación de la vivienda.
• Fianza.
• Desahucio.

Vamos a ver cómo están actualmente estos y otros puntos importantes.

Duración del contrato

La duración mínima legal del contrato es:

• 7 años, si el arrendador es persona jurídica.
• 5 años, si el arrendador es persona física.

Principales obligaciones del arrendatario

Además de la duración contractual, el inquilino asume una serie de obligaciones que conviene tener claras desde el inicio:

• Respetar el contrato de arrendamiento.
• Abonar la fianza y sus actualizaciones.
• Pagar la renta en tiempo y forma.
• No ceder ni subarrendar sin consentimiento.
• Asumir el pago de suministros y tasas.
• Comunicar las reparaciones necesarias para la habitabilidad.
• Permitir obras de mejora en determinados supuestos.
• Cuidar la vivienda.
• Asumir las pequeñas reparaciones.
• No realizar obras sin autorización.
• Destinar la vivienda a uso habitual.
• Responder por los daños causados.
• Respetar lo pactado en materia de animales.

A continuación, vamos a desarrollarlas una por una.

Respetar el contrato de arrendamiento

El arrendatario está obligado a cumplir lo pactado en el contrato, siempre que las cláusulas se ajusten a la ley.

El incumplimiento por cualquiera de las partes da derecho a la otra a resolver el contrato en los términos legalmente establecidos.

Pago de la fianza y de su actualización

La fianza es obligatoria y equivale, con carácter general, a un mes de renta.

• El arrendatario la abona.
• El arrendador debe depositarla en el organismo correspondiente según la comunidad autónoma.

Ninguna de las partes puede renunciar a la fianza.

Pago de la renta

El inquilino debe abonar la renta en la forma, plazo y medio acordados en el contrato (normalmente dentro de los primeros días del mes y mediante transferencia bancaria).

El impago de la renta es causa de resolución del contrato.

No cesión ni subarriendo

El arrendatario no puede ceder el contrato ni subarrendar la vivienda a terceros sin el consentimiento expreso y por escrito del arrendador.

Pago de suministros y tasas

Corresponde al arrendatario el pago de:

• Suministros de luz, agua y gas.
• Teléfono, Internet y otros servicios contratados de forma personal.
• Tasa de basuras.

Obras de mejora

Si el arrendador necesita realizar obras de mejora que no puedan esperar al fin del contrato, debe comunicarlo por escrito con al menos tres meses de antelación, indicando su naturaleza, duración y coste aproximado.

El arrendatario:

• Puede desistir del contrato en el plazo de un mes.
• O permanecer en la vivienda, con derecho a reducción de renta y, en su caso, indemnización por los gastos derivados.

Comunicación de obras necesarias (habitabilidad)

El arrendatario debe comunicar lo antes posible cualquier daño o reparación necesaria para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.

Asimismo, debe permitir el acceso del arrendador o de los técnicos designados para su evaluación y reparación.

Cuidado de la vivienda

El inquilino debe cuidar la vivienda y devolverla en un estado similar al recibido, salvo el desgaste normal por el uso ordinario.

Pequeñas reparaciones

Corresponde al arrendatario asumir las pequeñas reparaciones derivadas del uso habitual o del mal uso de la vivienda.

No realización de obras

El arrendatario no puede realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o afecten a su estabilidad o seguridad sin autorización escrita del arrendador.

Uso de la vivienda y actividades

La vivienda debe destinarse exclusivamente a residencia habitual.

No se permiten actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Responsabilidad civil

No es obligatorio, pero sí altamente recomendable, que el arrendatario contrate un seguro de responsabilidad civil que cubra posibles daños a terceros.

Tenencia de animales

La LAU no prohíbe expresamente la tenencia de animales.

• Si el contrato lo prohíbe expresamente, el arrendatario debe respetar dicha cláusula.
• Si el contrato no lo prohíbe, el arrendatario puede tener animales, siempre que no cause molestias ni daños.

Incumplimiento del contrato

El incumplimiento contractual por una de las partes faculta a la otra a resolver el contrato conforme a la ley.

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