Obligaciones y limitaciones del arrendador—propietario

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Obligaciones y limitaciones del arrendador—propietario

Alquilar con seguridad empieza por conocer tus responsabilidades como arrendador.

Ser propietario y poner una vivienda en alquiler implica asumir una serie de obligaciones legales que conviene conocer y gestionar correctamente desde el inicio.

Cumplirlas no solo evita conflictos con el inquilino, sino que protege tu patrimonio, aporta estabilidad al contrato y refuerza una relación de alquiler sana y duradera.

En esta entrada te explico, de forma clara y actualizada, cuáles son las principales obligaciones y límites del arrendador según la normativa vigente.

Marco legal: Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula los alquileres de viviendas destinadas a residencia habitual del arrendatario.

Quedan excluidos de esta ley:

• el alquiler temporal,
• el alquiler vacacional,
• y el arrendamiento rústico.

En caso de desacuerdo entre las partes, la LAU prevalece sobre lo pactado en el contrato, ya que establece los derechos, obligaciones y límites tanto del arrendador como del arrendatario.

Artículo 4

En los contratos de arrendamiento se recuerda que:

“Los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”.

Esto significa que las partes pueden pactar condiciones, siempre que respeten los límites legales.

Resumen de la situación actual

Tras la reforma introducida por el Real Decreto-ley 7/2019, se consolidan una serie de aspectos clave que afectan directamente al propietario:

• Duración mínima del contrato.
• Recuperación de la vivienda.
• Fianza y garantías adicionales.
• Procedimiento de desahucio.

Los vemos a continuación.

Duración del contrato

La duración mínima legal es:

• 5 años, si el arrendador es persona física.
• 7 años, si el arrendador es persona jurídica.

Recuperación de la vivienda

El arrendador puede recuperar la vivienda para uso propio o de determinados familiares solo si esta posibilidad está recogida expresamente en el contrato.

El destino debe ser vivienda habitual para:

• El propio arrendador.
• Familiares en primer grado de consanguinidad o adopción.
• O el cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial con sentencia firme.

Fianza y garantías adicionales

• La fianza legal es obligatoria y no puede superar un mes de renta.
• Las garantías adicionales no pueden exceder de dos meses de renta, salvo en contratos de larga duración.

Desahucio

El procedimiento de desahucio se ha modificado para proteger a personas y familias en situación de vulnerabilidad.

En el requerimiento judicial de pago, se informará al inquilino de la posibilidad de acudir a los Servicios Sociales.

Si se acredita vulnerabilidad:

• El procedimiento se suspende un mes, si el arrendador es persona física.
• O tres meses, si es persona jurídica.

Otras obligaciones

AAdemás de los puntos anteriores, el propietario debe cumplir con una serie de obligaciones prácticas durante toda la vigencia del contrato:

• Formalizar contrato por escrito.
• Depositar la fianza conforme a la normativa autonómica.
• Facilitar el empadronamiento.
• Asumir gastos de comunidad e IBI.
• Garantizar la habitabilidad de la vivienda.
• Dar de alta los suministros.
• Comunicar obras de mejora.
• Respetar la privacidad del domicilio.
• Acreditar el pago de la renta.
• Atender a la subrogación en caso de fallecimiento.
• Respetar el derecho de adquisición preferente.
• Devolver la fianza en plazo.

Las vemos una a una.

Contrato de arrendamiento por escrito

El arrendador debe facilitar un contrato de arrendamiento por escrito, donde queden recogidas las condiciones pactadas y el marco legal aplicable.

Un contrato claro y bien redactado evita conflictos y aporta seguridad a ambas partes.

Depósito de la fianza

El arrendatario abona la fianza y el arrendador debe depositarla en el organismo correspondiente, según la normativa de la comunidad autónoma.

Por ejemplo:

• En Cantabria, no es obligatorio, aunque es práctica habitual hacerlo.
• En el País Vasco, el plazo es de un mes desde el inicio del contrato.

Facilitar el empadronamiento

El arrendador debe facilitar la documentación necesaria para que el inquilino pueda empadronarse en la vivienda.

Esto permite al arrendatario acceder a servicios básicos como sanidad, educación, trámites administrativos o beneficios municipales.

Pago de comunidad de propietarios e IBI

Los gastos de:

• comunidad de propietarios (incluidas derramas)
• e IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles),

corresponden al arrendador, salvo pacto válido en contrario dentro de los límites legales.

Seguro del inmueble

El seguro de la vivienda alquilada debe ser asumido por el propietario, incluyendo, si los hay, seguros de caldera o electrodomésticos.

El inquilino puede, además, contratar un seguro de responsabilidad civil, altamente recomendable.

Habitabilidad de la vivienda

El arrendador está obligado a realizar las obras necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin que ello suponga un incremento de la renta.

Quedan excluidos los daños imputables al mal uso del arrendatario.

Alta de suministros

Corresponde al arrendador el coste del alta inicial de los suministros (luz, agua, gas).

Posteriormente, el consumo y su pago corresponden al arrendatario.

Comunicación de obras de mejora

Las obras de mejora que no puedan esperar al fin del contrato deben comunicarse por escrito con tres meses de antelación, indicando su alcance y duración.

El arrendatario podrá desistir del contrato o, en su caso, solicitar reducción de renta e indemnización.

Privacidad del domicilio

El arrendador no puede acceder a la vivienda alquilada sin autorización expresa del inquilino.

La vivienda es, durante el contrato, su domicilio.

Prueba escrita del pago de la renta

El arrendador debe facilitar justificante de pago, salvo que este se realice por medios que acrediten el pago, como la transferencia bancaria.

Fallecimiento del arrendatario

En determinados supuestos (vulnerabilidad, discapacidad, menores o mayores de 65 años), el contrato puede subrogarse a favor de los convivientes.

Derecho de adquisición preferente

En caso de venta de la vivienda, el arrendatario tiene derecho de tanteo y retracto, salvo que se haya pactado expresamente su exclusión en el contrato.

Devolución de la fianza

La fianza debe devolverse en el plazo máximo de un mes desde la entrega de llaves, siempre que no existan daños ni cantidades pendientes.

No puede utilizarse como pago de la última mensualidad.

Incumplimiento del contrato

El incumplimiento contractual por cualquiera de las partes faculta a la otra a resolver el contrato conforme a la ley.

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ACOMPAÑAMIENTO PROFESIONAL

Alquilar una vivienda no consiste solo en fijar una renta y firmar un contrato.

Implica conocer la normativa, anticipar escenarios, redactar correctamente los acuerdos y gestionar la relación con el inquilino con seguridad y criterio.

Mi trabajo consiste en acompañarte durante todo el proceso de alquiler: desde la preparación del inmueble y el contrato, hasta la gestión de incidencias y el cierre del arrendamiento, protegiendo tus intereses y aportándote tranquilidad en cada decisión.

Si quieres alquilar tu vivienda con respaldo profesional y sin improvisaciones, estaré encantada de ayudarte.