Claves esenciales del alquiler con opción a compra

OPCIÓN A COMPRA

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Categorías: Alquiler de imuebles | Inversión inmobiliaria | Opción a compra

Claves esenciales del alquiler con opción a compra

Qué es un alquiler con opción a compra
Qué es una opción de compra
Cuestión de forma
Regulación y margen de actuación
Otorgamiento ante notario
Registro de la Propiedad
Otros datos importantes
Documentación relacionada

Qué es un alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra es una modalidad de compra cada vez más extendida por suponer ventajas para ambas partes: compradora y vendedora.

Este tipo de acuerdo permite al inquilino (interesado en adquirir una vivienda) vivir en ella mediante un contrato de alquiler con opción a compra, decidir —dentro de un plazo convenido— si va a ejercer o no la opción de compra del inmueble por el precio pactado en el contrato, y en qué momento —dentro de dicho plazo convenido— va a ejercer su derecho.

De este modo el inquilino puede ir ahorrando, y además la cantidad aportada —o parte de ella— durante el tiempo pactado podrá descontarse del precio final de la vivienda según lo convenido entre las partes.

Qué es una opción de compra

La opción de compra es la facultad que concede un propietario a su inquilino para decidir si compra o no la vivienda alquilada durante un plazo de tiempo acordado entre las partes.

Esta opción de compra obliga al propietario a no vender ni ofrecer el inmueble a nadie más durante el tiempo especificado en el contrato de opción de compra.

Legalmente hay completa libertad para acordar el precio de la prima: el propietario puede conceder la opción de forma gratuita —algo muy poco habitual, ya que no ofrece seguridad ni garantía de compra al propietario— o mediante el pago de una prima, que es lo más común en este tipo de contrato.

Lo habitual es que el inquilino entregue entre un 5 % y un 20 % del precio final del inmueble por la opción, pero insistimos en que cada situación es única y las partes tienen libertad de acordar lo que consideren oportuno, tanto en el precio de la prima, como en el precio del alquiler, como la parte del alquiler que se descontará del precio final, en cómo se hará el reparto de gastos, el tiempo dentro del que se tendrá derecho a ejercer la opción, el precio de venta del inmueble, etc.

Cuestión de forma

El contrato de alquiler con opción a compra consta realmente de dos contratos:

1. Contrato de arrendamiento del inmueble (sujeto a la LAU).
2. Contrato de opción de compra sobre el inmueble arrendado (sujeto al Código Civil).

El primer contrato afecta al arrendamiento y se redacta completamente al uso y de acuerdo a la LAU.

El segundo contrato, y dado que la opción de compra no está regulada por la LAU, se regirá por lo que convengan las partes, motivo por el que hay que tener especial cuidado en hacer un contrato que incluya los detalles sin dejar cabos sueltos.

Es altamente recomendable contratar un profesional que pueda elaborar los documentos y revisarlos antes de proceder a la firma, conociendo los pormenores de la operación.

En el contrato de opción de compra se incluirá toda la información relacionada con la misma, añadiendo cláusulas que dejen claro, por ejemplo, si las rentas pagadas durante el periodo de alquiler serán restadas de forma total o parcial del importe de venta, o si no serán restadas, quién se hará cargo de determinados gastos durante el periodo de alquiler, ya que si no se indica nada se entenderán de acuerdo a ley.

En el documento de opción a compra debe constar el plazo máximo para ejercer la opción; este plazo normalmente suele fijarse en 2-5 años, sin perjuicio de que el inquilino pueda ejercer su derecho a compra antes de que termine el plazo.

En el contrato de opción de compra también deben constar el precio de la opción (entre el 5 % y el 20 % del precio de venta) y el precio de venta del inmueble.

Regulación y margen de actuación

Para el arrendamiento con opción a compra no existe un modelo estándar, por lo que hay que redactar un doble contrato específico para cada caso. En todos los casos este doble contrato debe sujetarse por un lado a la Ley de Arrendamientos Urbanos, y por otro al Código Civil.

Aclarado esto, hay margen de actuación para que las partes puedan acordar lo que más les convenga en cuanto a precio del inmueble, precio de la opción, plazo para ejercer la opción, porcentajes a descontar del precio final, condicionantes, etc.

Por ejemplo, se puede acordar si se entregará o no una prima por la opción, de qué cantidad será la prima, si el precio de la vivienda estará sujeto al IPC o será una cantidad fija previamente acordada, si parte, todo o nada de la cuota será restado del precio final del inmueble, etc.

Otorgamiento ante notario

— El contrato puede realizarse o no ante notario; no es obligatorio, aunque es muy conveniente.

— Cuando se realiza ante notario, evidentemente lleva unos gastos asociados.

— Recomendamos otorgar el contrato ante notario, con posterior registro en el Registro de la Propiedad, para lo cual es necesario que el contrato cumpla de forma previa una serie de características.

— El hecho de elevar el contrato a público supone un coste extra para el inquilino, pero el coste es pequeño a cambio de asegurarse de que el derecho de compra sea público y visible para cualquier interesado mediante una Nota simple.

Registro de la Propiedad

— Para poder inscribir el contrato en el Registro, es necesario otorgarlo ante notario, y además debe cumplir ciertas características ya mencionadas:

1. Que la inscripción sea de común acuerdo.
2. Que se especifique el objeto del contrato.
3. Que se indique el precio de la prima.
4. Que se indique el precio final de compra (determinado o determinable).
5. Que se indique el plazo máximo para llevar a término la compra.

— El fallecimiento del arrendador puede dar lugar a problemas en el ejercicio de la opción, en el caso de que no esté inscrita en el Registro de la Propiedad.

Otros datos importantes

— Debemos reflejar la existencia o no de cargas, y si la venta se realizará con ellas o no.

— Una vez acordada la opción de compra, el propietario del inmueble no puede anularla de forma unilateral.

— La opción de compra caducará necesariamente en caso de prórroga del arrendamiento; con la renovación, se renovaría un contrato diferente. Insistimos una vez más en que un alquiler con opción a compra debe hacerse de la mano de profesionales que garanticen la seguridad de la operación para ambas partes.

— La opción de compra no podrá ser transmitida a un tercero sin autorización del dueño, salvo que este carezca de interés legítimo para poder evitar la transmisión.

Documentación relacionada

Puedes consultar documentos de utilidad relacionados en la sección: Contratos de alquiler de inmuebles con opción a compra.

Versiones y características de los Modelos y contratos:

— VC (Versión Completa). Libre acceso, sin marca de agua y sin necesidad de acreditación.
— VL (Versión Limitada). Muestran la parte inicial del documento Premium, de libre lectura.
— VP (Versión Premium). Requieren de acreditación para su lectura y para su descarga.

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