Arrendador — Qué hacer ante un impago del alquiler

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Arrendador — Qué hacer ante un impago del alquiler

Los perjuicios de un impago del alquiler
Retraso puntual o impago real
Lo primero, comunicación
Sin acuerdo, requerimiento previo
Solicitud de desahucio
Derecho de enervación
Notificación de desahucio
Procedimiento de desahucio
Cobro de la deuda
Documentación relacionada

Los perjuicios de un impago del alquiler

Cuando un inquilino impaga la renta de su alquiler y su arrendador es un particular que ha invertido tiempo, esfuerzo y dinero para poner un inmueble en marcha como vivienda habitual para un tercero, es casi seguro que va a generar un perjuicio y algún quebradero de cabeza.

Pague o no pague un inquilino su renta, su arrendador debe asumir igualmente los gastos inherentes al inmueble (comunidad de propietarios y posibles derramas, IBI, seguro, cuota de hipoteca) y los gastos que supone tener un inmueble en alquiler (impuestos por rendimiento inmobiliario, mantenimiento, reformas, reparaciones, mobiliario), además de no poder disponer libremente de su inmueble, ya sea para uso propio o para alquilarlo a un tercero.

Retraso puntual o impago real

Lo primero es distinguir entre un retraso puntual que se soluciona, o una imposibilidad real de pagar el alquiler, en cuyo caso el mismo inquilino quien debe tomar acción, como solicitar ayudas sociales o trasladarse lo antes posible a otro inmueble a su alcance económico, evitando perjudicar a su arrendador, que ya ha hecho un esfuerzo para ofrecer su inmueble como vivienda habitual para un tercero.

Lo primero, comunicación

El primer paso para el propietario es contactar con su inquilino para averiguar a qué se debe el impago, y cuándo y cómo se va a solucionar. Este primer contacto conviene hacerlo de palabra y cuanto antes; si el inquilino no ha pagado en la fecha acordada, el propietario puede y debe contactar ya. Sin esperar.

Si ambas partes llegan a un acuerdo, conviene reflejar los detalles por escrito, incluyendo las firmas de arrendador e inquilino.

Esta es la mejor forma de dejar las cosas claras para todas las partes, que al mismo tiempo tienen una prueba escrita del acuerdo, por si fuera necesario aportarlo en el futuro.

Sin acuerdo, requerimiento previo

Si las partes no llegan a un acuerdo o el acuerdo es incumplido por el inquilino, el propietario debe hacer un requerimiento previo de modo fehaciente: mediante burofax (con acuse de recibo y certificación de contenido), por vía notarial o en un acto de conciliación judicial.

En este requerimiento el propietario tiene tres opciones:

1. Reclamar el pago de las cuotas pendientes.
2. Resolver el contrato y solicitar el desalojo de la vivienda.
3. Reclamar el pago de las cuotas pendientes y solicitar el desalojo de la vivienda.

El propietario debe realizar su reclamación de pago citando un plazo determinado e indicando al inquilino que si transcurrido este plazo no ha procedido al pago, se acudirá a la vía judicial de reclamación.

Cuando la cantidad total reclamada en la opción 1 (reclamación del pago de las cuotas pendientes) está por debajo de los 2.000 euros, se puede iniciar un proceso monitorio.

Para las opciones 2 y 3 habrá que conseguir una orden judicial. Para estas dos últimas opciones, el propietario debe presentar una demanda de desahucio por falta de pago en el Juzgado de Primera Instancia que corresponda al domicilio de la vivienda alquilada.

Solicitud de desahucio

Cuando un inquilino moroso se niega a abandonar el inmueble, conviene recuperar la propiedad lo antes posible, y será posible hacerlo través de una resolución judicial.

El tiempo desde que el propietario solicita el desahucio hasta que este se hace efectivo es variable, y puede ponerse fácilmente entre 4-6 meses, e incluso algo más, en función de la localización del inmueble.

Será necesario presentar una demanda —para lo que el propietario debe contar con abogado y procurador—. En esta demanda se hará constar la existencia o no de un requerimiento extrajudicial previo a efectos de si el inquilino puede o no enervar la acción, es decir, si puede o no ponerse al día con la deuda paralizando así el procedimiento de desahucio.

En caso de que exista un requerimiento previo, el inquilino no podrá enervar. Sólo podrá hacerlo si no existe este requerimiento previo fehaciente, demostrable y por las vías citadas.

Derecho de enervación

En los casos en los que no ha habido requerimiento previo extrajudicial, el inquilino puede enervar la acción, paralizando su desahucio.

Esto es, antes de la celebración del juicio, el inquilino tiene derecho a depositar en el juzgado o ante notario la cantidad debida que se le comunicó por escrito, en lo que se conoce como derecho de enervación.

En este caso el procedimiento de desahucio se paraliza (y no se celebra juicio) salvo dos supuestos:

1. Que sea el segundo procedimiento de desahucio por falta de pago del inquilino.

2. Que entre la fecha de recepción del requerimiento previo (comunicación fehaciente) y la fecha de demanda de desahucio (en el juzgado) haya pasado más de un (1) mes y el inquilino no haya pagado su deuda.

Notificación de desahucio

Se notifica al inquilino la demanda de desahucio y se le da un plazo —de diez (10) días— para oponerse o no al desahucio.

Si hay oposición se celebra juicio que debe resolverse por sentencia.

Si no existe oposición, se procede al desahucio sin más dilación.

Procedimiento de desahucio

Si la deuda no se ha pagado o si se paga pero no procedía enervación, el procedimiento terminará con el desahucio del inquilino, con dos casos posibles.

1. El inquilino abandona la vivienda de forma voluntaria.

2. El inquilino no abandona la vivienda, en cuyo caso habrá un desahucio forzoso, para el cual el juzgado señalará la fecha en la que el abogado del arrendador acudirá con el oficial del juzgado, y si el inquilino no abandona la vivienda habrá un segundo intento con ayuda de la fuerza pública.

Cobro de la deuda

En caso de haber llegado a juicio y tener una sentencia en firme, el inquilino tiene un plazo para solventar la deuda.

Si la deuda no ha sido solventada transcurridos cinco (5) años, el arrendador puede solicitar el embargo de bienes, cuentas y dinero con el objeto de recuperar la cantidad debida.

En este caso se investigará su patrimonio para embargar las cantidades necesarias para cubrir la deuda más los intereses de demora generados más las costas, si el juzgado lo considera.

Documentación relacionada

Puedes consultar documentos de utilidad relacionados en la sección: Contratos de alquiler de inmuebles.

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