Proceso de venta de un bien inmueble

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Proceso de venta de un inmueble: pasos, decisiones clave y acompañamiento profesional

Vender un inmueble no es solo firmar una escritura.

Es un proceso con implicaciones económicas, legales y personales que conviene conocer y gestionar con criterio desde el primer momento.

En esta guía te explico, paso a paso, cómo es el proceso habitual de venta de una vivienda y qué aspectos conviene cuidar para que la operación sea segura, ágil y alineada con tus intereses como propietario.

Pasos del proceso de venta

Aunque cada operación es única, la compraventa de un inmueble sigue una secuencia de pasos bastante reconocible.

Conocerlos de antemano permite al propietario tomar mejores decisiones, anticiparse a posibles incidencias y vivir el proceso con más tranquilidad. Esta es la secuencia habitual desde el punto de vista de la parte vendedora:

1. Fijar el precio de venta adecuado.
2. Certificado energético.
3. Plan de marketing inmobiliario.
4. Documentación de la propiedad.
5. Reserva.
6. Firma del contrato de arras.
7. Firma de la escritura de compraventa.
8. Registro de la propiedad.
9. Cambio de titularidad y cuenta de pago de los suministros.
10. Pago de impuestos.

1. Fijar el precio de venta adecuado

Uno de los momentos más determinantes en la venta de una vivienda es la fijación del precio de salida al mercado.

Un precio correctamente ajustado no solo facilita la venta, sino que atrae al perfil de comprador adecuado y evita alargar innecesariamente los plazos.

Para realizar una valoración realista es necesario analizar múltiples factores, entre ellos:

• Ubicación.
• Comunicaciones y servicios de la zona.
• Antigüedad del edificio.
• Estructura y distribución del edificio.
• Existencia de ascensor.
• Estado de conservación del edificio.
• Mejoras previstas en la comunidad.
• Metros cuadrados de la propiedad.
• Altura y orientación de la propiedad.
• Número de estancias (especialmente, habitaciones y baños).
• Anexos como trastero y garaje.
• Precios de inmuebles similares vendidos en la zona.
• Precios de inmuebles similares que no se están vendiendo.
• Calidades y mejoras de la vivienda.

Salir al mercado con un precio incorrecto suele tener un efecto contraproducente: el inmueble se «quema», pierde atractivo y termina ajustándose a la baja después de semanas o meses de exposición innecesaria.

Por eso, una valoración profesional es una de las mejores decisiones al inicio del proceso.

2. Certificado de eficiencia energética

El certificado de eficiencia energética es un requisito legal obligatorio para poder vender o alquilar una vivienda.

Si el inmueble no dispone de un certificado en vigor, la operación no puede formalizarse.

Según la Ley 8/2013, de 26 de junio, el incumplimiento del RD 235/2013, de 5 de abril, puede conllevar una sanción de entre 300 y 6.000 euros, en función de la gravedad del incumplimiento.

Cumplir con este trámite tiene un coste aproximado de entre 50 y 100 euros para pisos en Bizkaia, Álava y Cantabria. Es un trámite muy asequible y que, en la mayoría de los casos, puede estar cumplimentado en poco más de 24 horas, por lo que no merece la pena incumplir la normativa.

Existen, no obstante, algunos supuestos de exención, como viviendas de menos de 50 m² o inmuebles destinados a alquiler por un periodo inferior a 16 semanas al año, entre otros.

Puedes ampliar información en las entradas:

• Exenciones al certificado energético.
• Certificado de eficiencia energética.

3. Plan de marketing inmobiliario

Una estrategia de marketing bien diseñada es clave para reducir los tiempos de venta, proteger el valor del inmueble y evitar fricciones durante el proceso.

Como profesional inmobiliaria, me encargo de coordinar y ejecutar todo el proceso, liberando al propietario de gestiones innecesarias, visitas improductivas y negociaciones mal planteadas. Entre otras tareas:

• Realización de un reportaje fotográfico profesional.
• Revisión y organización de la documentación.
• Identificación del perfil de comprador adecuado.
• Promoción del inmueble tanto online como offline.
• Colaboración con otros profesionales e inmobiliarias.
• Atención, filtrado y cualificación de los interesados.
• Organización y gestión de las visitas.
• Mediación entre las partes durante la negociación.
• Cierre de los detalles del acuerdo de forma clara y sin fricciones.

4. Documentación de la propiedad

Cuando un interesado ha visitado el inmueble y confirma su intención de compra, es fundamental facilitarle toda la información necesaria para avanzar con seguridad.

Esto incluye, entre otros documentos: escritura de propiedad, situación registral y posibles cargas, certificado energético, certificado de deudas con la comunidad de propietarios, últimos recibos del IBI y de suministros, así como cualquier otra información relevante.

La recogida y revisión de esta documentación se realiza de forma previa a las visitas, lo que permite agilizar la operación cuando aparece el comprador adecuado y evitar retrasos innecesarios.

5. Reserva

Cuando la parte compradora decide seguir adelante, puede realizar una reserva mediante la entrega de una cantidad económica para paralizar la comercialización del inmueble.

De este modo, el propietario se compromete a no continuar enseñando la vivienda durante el plazo acordado, mientras ambas partes ultiman los detalles para la firma del contrato de arras.

Habitualmente, la reserva se formaliza con una cantidad simbólica en torno a 3.000 euros, que suele quedar en depósito y se descuenta posteriormente del precio final.

Este paso no siempre es necesario. Cuando el proceso está bien preparado y la documentación está clara, es posible pasar directamente a la firma del contrato de arras.

6. Firma del contrato de arras

El contrato de arras es un documento privado firmado por comprador y vendedor en el que se fijan aspectos clave de la operación: precio, forma y calendario de pagos, tipo de arras, plazo máximo para la firma en notaría, reparto de gastos y demás condiciones de la transmisión.

Lo habitual es que el comprador entregue entre un 10 % y un 15 % del precio del inmueble en este momento.

Las arras más utilizadas en la práctica inmobiliaria son las arras penitenciales, reguladas por el artículo 1.454 del Código Civil, que permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato bajo determinadas condiciones.

En caso de incumplimiento por parte del comprador, este pierde la cantidad entregada. Si el incumplimiento es del vendedor, deberá devolver el doble de lo recibido.

Existen otros tipos de arras —confirmatorias y penales— que no permiten el desistimiento. Puedes consultar sus diferencias y consecuencias legales en la entrada Tipos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales.

La correcta redacción y elección del tipo de arras es fundamental para evitar conflictos posteriores y debe adaptarse siempre a la operación concreta.

7. Firma de la escritura de compraventa

La firma de la escritura pública de compraventa se realiza en la notaría elegida por la parte compradora.

En este acto, el comprador entrega al vendedor el importe restante, normalmente mediante cheque bancario nominativo o transferencia OMF, aunque también puede utilizarse transferencia SEPA si así se acuerda.

El notario deja constancia de todos los pagos realizados, verifica la legalidad de la operación y resuelve las últimas dudas antes de la firma.

Una vez firmada la escritura, se entregan las llaves y la operación queda prácticamente finalizada.

8. Registro de la Propiedad

Tras la firma, el notario presenta la escritura en el Registro de la Propiedad. En un plazo aproximado de quince días, el inmueble quedará inscrito oficialmente a nombre del nuevo propietario.

9. Cambio de titularidad y cuenta de pago de los suministros

Para facilitar este trámite, el vendedor habrá facilitado previamente los últimos recibos de los suministros.

Lo recomendable es iniciar el cambio de titularidad el mismo día de la firma en notaría, de forma que todo quede actualizado cuanto antes. Es conveniente que el comprador confirme posteriormente que los cambios se han realizado correctamente.

10. Pago de impuestos: IIVTNU, IRPF, IBI

1. IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).

La parte vendedora debe abonar este impuesto en el plazo de un mes desde la firma de la escritura. Se paga en el ayuntamiento correspondiente al inmueble transmitido.

Más información en la entrada Plusvalía (IIVTNU) tras la venta de un bien inmueble.

2. IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas).

La transmisión debe declararse en la renta del ejercicio en que se produce la venta, exista o no ganancia patrimonial. En caso de ganancia, se tributará según el tipo correspondiente.

3. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

El IBI es un impuesto anual que se gira al propietario que figura como tal a 1 de enero. Aunque lo abone el vendedor, puede repercutirse al comprador la parte proporcional correspondiente al periodo posterior a la venta.

Puedes ampliar información en la entrada IBI (Impuestos sobre Bienes Inmuebles).

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ACOMPAÑAMIENTO PROFESIONAL

Vender un inmueble implica mucho más que encontrar un comprador.

Requiere planificación, documentación, negociación y una correcta gestión de los tiempos y las expectativas.

Mi trabajo consiste en acompañarte durante todo el proceso, anticipando posibles problemas, protegiendo tus intereses y asegurando que cada paso se da con rigor, calma y transparencia.