Proceso de compra de un bien inmueble

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Proceso de compra de un bien inmueble

Comprar un inmueble es una de las decisiones económicas y personales más importantes que se toman a lo largo de la vida.

Aunque cada operación tiene sus particularidades, el proceso de compra sigue una secuencia bastante clara, que conviene conocer para tomar decisiones con seguridad, anticiparse a los gastos y evitar errores innecesarios.

A continuación te explico, paso a paso, cómo es el proceso habitual de compra de un inmueble, qué ocurre en cada fase y en qué momentos resulta especialmente recomendable contar con acompañamiento profesional.

Pasos en el proceso de compra

Como orientación general, la parte compradora debe contar con una provisión de fondos adicional de entre un 8 % y un 10 % del precio del inmueble, destinada a cubrir impuestos, notaría y Registro de la Propiedad.

Aunque en algunos casos pueden omitirse pasos como la reserva o el contrato de arras, esta es la secuencia más habitual:

1. Conocer el presupuesto real.
2. Localización del inmueble adecuado.
3. Revisión de la documentación de la propiedad.
4. Reserva (si procede).
5. Firma del contrato de arras.
6. Firma de la escritura de compraventa.
7. Pago de impuestos (ITP o IVA).
8. Inscripción en el Registro de la Propiedad.
9. Cambio de titularidad de los suministros.

1. Conocer el presupuesto real

El primer paso, y uno de los más importantes, es definir correctamente el presupuesto disponible.

Para ello es necesario tener en cuenta:

• Ahorros propios.
• Ingresos mensuales.
• Capacidad real de endeudamiento.

En la mayoría de los casos, las entidades financieras conceden hipotecas de hasta el 80 % del valor de tasación para vivienda habitual, y un porcentaje inferior en segundas residencias o inmuebles de inversión.

En el caso de locales u otros activos, las condiciones pueden variar, aunque raramente superan ese 80 %.

Incluso en compras al contado o mediante subrogación hipotecaria, analizar el presupuesto con detalle es clave para evitar desequilibrios financieros posteriores.

2. Localización del inmueble

Con el presupuesto claro, comienza la búsqueda del inmueble que mejor encaje con las necesidades, expectativas y proyecto de vida o inversión del comprador.

En esta fase, contar con un profesional inmobiliario aporta un valor enorme:

• Filtra inmuebles que realmente encajan.
• Ahorra tiempo y visitas innecesarias.
• Analiza aspectos legales, urbanísticos y económicos.
• Detecta posibles riesgos o deficiencias antes de avanzar.

Un buen acompañamiento no solo ayuda a encontrar una vivienda, sino a tomar una buena decisión.

3. Documentación de la propiedad

Una vez localizado el inmueble adecuado, es imprescindible revisar su situación antes de avanzar.

Entre otros aspectos, se comprueba:

• Titularidad y cargas registrales.
• Escritura de propiedad.
• Recibos de IBI y comunidad.
• Certificado energético.
• Estado general del inmueble y del edificio.
• Posibles obras previstas o derramas.

Este paso evita sorpresas posteriores y permite negociar con información real y contrastada.

4. Reserva

Cuando el comprador tiene clara su decisión, puede realizarse una reserva económica para paralizar la comercialización del inmueble durante un plazo acordado.

La reserva suele ser una cantidad simbólica (habitualmente en torno a 3.000 €), que:

• Se descuenta del precio final.
• Se deposita normalmente en manos del profesional inmobiliario.
• Se devuelve al comprador si el vendedor no acepta la oferta.

No siempre es un paso necesario, ya que en muchos casos se pasa directamente al contrato de arras.

5. Contrato de arras

El contrato de arras es un documento privado fundamental en la compraventa.

En él se fijan, entre otros aspectos:

• Precio final.
• Desglose y calendario de pagos.
• Tipo de arras.
• Plazo máximo para escriturar.
• Reparto de gastos.
• Consecuencias del incumplimiento.

Lo habitual es que el comprador entregue entre un 10 % y un 15 % del precio del inmueble.

Las arras más comunes son las arras penitenciales, reguladas por el artículo 1.454 del Código Civil, que permiten desistir:

• El comprador perdiendo la señal.
• El vendedor devolviendo el doble.

Existen otros tipos de arras con implicaciones distintas, por lo que entender bien lo que se firma es esencial.

6. Firma de la escritura de compraventa

La firma se realiza en la notaría elegida por la parte compradora.

En este acto:

• Se formaliza jurídicamente la compraventa.
• Se realiza el pago final (normalmente mediante cheque bancario o transferencia OMF).
• El notario deja constancia de todos los pagos.
• Se leen íntegramente las escrituras.
• Se entregan las llaves al comprador.

Tras este momento, la operación queda prácticamente finalizada.

7. Pago de impuestos (ITP o IVA)

El comprador debe abonar un solo impuesto, en función del tipo de inmueble:

• ITP: viviendas de segunda mano compradas a particulares.
• IVA: inmuebles nuevos comprados a promotor.

Habitualmente, la notaría se encarga de la liquidación del impuesto, previa provisión de fondos.

8. Registro de la Propiedad

La escritura se presenta en el Registro de la Propiedad, donde en un plazo aproximado de 15 días el inmueble quedará inscrito a nombre del nuevo propietario.

9. Cambio de titularidad y cuenta de pago de los suministros

Con la escritura firmada, se procede al cambio de titularidad de:

• Electricidad.
• Agua.
• Gas (si lo hay).

Lo ideal es dejarlo iniciado el mismo día de la firma para evitar incidencias posteriores.

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ACOMPAÑAMIENTO PROFESIONAL

Comprar un inmueble implica mucho más que elegir una vivienda.

Supone tomar decisiones económicas importantes, analizar documentación, negociar condiciones y coordinar plazos con seguridad y criterio.

Mi trabajo consiste en acompañarte durante todo el proceso de compra, ayudándote a tomar decisiones informadas, anticipando posibles riesgos y velando por tus intereses para que cada paso se dé con claridad, tranquilidad y confianza.