Calcular la rentabilidad de un alquiler de vivienda habitual

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Calcular la rentabilidad de un alquiler de vivienda habitual

El alquiler de vivienda habitual es una de las fórmulas de inversión inmobiliaria más utilizadas por inversores particulares.

Su atractivo reside en la combinación de:

• ingresos periódicos,
• riesgo moderado,
• y una demanda relativamente estable en el tiempo.

Pero para que un alquiler funcione realmente como inversión, no basta con que “se alquile bien”.

Es imprescindible calcular su rentabilidad real antes de comprar o antes de poner el inmueble en el mercado.

Un plan de inversión bien planteado debe permitir que el inmueble:

• se autofinancie,
• cubra todos sus costes,
• y genere ingresos netos de forma sostenida, sin una gestión innecesariamente compleja.

Rentabilidad bruta versus rentabilidad neta: qué mide cada una

Al analizar una inversión inmobiliaria conviene diferenciar entre:

• Rentabilidad bruta, útil para una primera comparativa rápida entre inmuebles.
• Rentabilidad neta, clave para conocer el rendimiento real de la inversión.

Como inversores, la rentabilidad que realmente nos interesa es la neta, ya que incorpora todos los costes asociados a la compra, puesta en marcha y mantenimiento del inmueble, y nos permite calcular el PER (años necesarios para recuperar la inversión total).

Cálculo de rentabilidad bruta

La rentabilidad bruta se obtiene dividiendo los ingresos anuales por el coste de adquisición del inmueble.

Datos necesarios

• Coste del inmueble.
• Ingresos anuales por alquiler.

Ejemplo

• Coste del inmueble: 120.000 €
• Ingresos anuales por alquiler:
  650 € x 12 meses = 7.800 €

Cálculo

• (7.800 € / 120.000 €) × 100 = 6,50 %

Esta rentabilidad bruta supone un PER de 15,38 años, es decir, ese sería el plazo aproximado para recuperar el coste de compra sin considerar gastos.

Cómo calcular la rentabilidad neta

La rentabilidad neta tiene en cuenta todos los gastos reales asociados al inmueble.

Datos necesarios

1. Coste del inmueble
2. Gastos fijos de compra
   (notaría, registro, gestoría, impuestos, inmobiliaria)
3. Gastos periódicos
   (comunidad, seguro, IBI, gestión del alquiler)
4. Gastos de puesta en marcha
   (reforma, mobiliario, electrodomésticos, altas de suministros, etc.)
5. Imprevistos previsibles
   (derramas, reparaciones no cubiertas por seguro)
6. Ingresos por alquiler

Ejemplo completo

1. Coste del inmueble: 120.000 €
2. Gastos fijos: 8.200 €
3. Gastos periódicos: 730 €
4. Gastos de puesta en marcha: 12.110 €
5. Imprevistos: 330 €
6. Ingresos anuales por alquiler: 7.800 €

Inversión total: 141.370 €

Cálculo

• (7.800 € / 141.370 €) × 100 = 5,51 %

La rentabilidad neta es del 5,51 %, con un PER de 18,12 años.

Este dato refleja de forma mucho más realista el comportamiento de la inversión.

A partir de aquí, se pueden calcular los ingresos netos anuales y valorar la tributación en IRPF por rendimientos del capital inmobiliario, que dependerá del perfil fiscal de cada inversor.

La importancia de una buena planificación

La rentabilidad de un alquiler no depende de un único factor, sino de un conjunto de variables que deben analizarse de forma conjunta.

Variables cuantificables

• Ubicación del inmueble.
• Precio de adquisición.
• Coste de reforma o acondicionamiento.
• Gastos fijos y periódicos.
• Gastos de puesta en marcha.
• Imprevistos previsibles.

Variables estratégicas

• Demanda actual y futura del alquiler.
• Perfil del inquilino.
• Riesgo de impago.
• Rotación de inquilinos.
• Tiempo medio sin alquiler.

La diferencia entre una inversión correcta y una inversión excelente suele estar en estas variables menos evidentes, que solo se valoran correctamente con experiencia y análisis previo.

En pocas palabras

Calcular correctamente la rentabilidad de un alquiler implica ir más allá de los números evidentes.

Una buena planificación permite:

• descartar inmuebles poco interesantes antes de comprar,
• identificar oportunidades reales,
• anticipar costes,
• y tomar decisiones basadas en datos y experiencia.

El objetivo no es solo alquilar, sino invertir con criterio.

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ACOMPAÑAMIENTO PROFESIONAL

Invertir en alquiler no es una operación estándar.

Cada inmueble, cada zona y cada perfil inversor requieren un análisis específico para valorar si la inversión tiene sentido y cómo optimizarla.

Mi trabajo consiste en acompañarte en ese análisis previo, ayudarte a calcular la rentabilidad real del inmueble, anticipar riesgos y planificar la puesta en alquiler para que la inversión sea sólida, sostenible y alineada con tus objetivos.