Qué gastos debe asumir el vendedor de una vivienda

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Qué gastos debe asumir el vendedor de una vivienda

Antes de poner una vivienda a la venta, conviene tener claro que, además del precio de transmisión, existen una serie de gastos e impuestos que corresponden al propietario vendedor.

Conocerlos con antelación permite hacer números realistas, evitar errores de cálculo y afrontar el proceso de venta con tranquilidad y sin sorpresas de última hora.

En este artículo te explico cuáles son los gastos más habituales que debe asumir el vendedor de una vivienda y en qué momento se producen.

Reserva para gastos de venta

Del mismo modo que el comprador suele contar con una reserva adicional —habitualmente en torno al 10 %— para gastos e impuestos, el propietario que vende también debe prever una cantidad destinada a cubrir determinados costes asociados a la venta de su inmueble.

Anticiparlos es clave para tomar buenas decisiones y no comprometer la operación por falta de previsión.

1. Etiqueta energética

Desde junio de 2013 es obligatorio disponer de un certificado de eficiencia energética en vigor para poder vender o alquilar una vivienda.

En caso contrario, el propietario puede enfrentarse a sanciones económicas cuya cuantía dependerá de la gravedad de la infracción. En cualquier caso, el coste de obtener el certificado es muy inferior al de cualquier multa derivada de su ausencia, error o falsificación.

Existen determinados supuestos de exención, en función del tipo de inmueble y de su uso.

Puedes ampliar información en la entrada Certificado energético: qué es, regulación, validez, exenciones, precio y multas por incumplimiento.

2. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Antes de la firma de la escritura de compraventa, el propietario debe estar al corriente del pago del IBI.

En notaría será necesario aportar el justificante del último recibo pagado, ya que acredita que no existen deudas pendientes con el ayuntamiento en este concepto.

3. Certificado de deudas con la Comunidad de Propietarios

Otro documento obligatorio para la firma de la escritura es el certificado de deudas con la Comunidad de Propietarios.

Este certificado informa de si el propietario está al corriente del pago de las cuotas ordinarias y de las derramas vencidas o exigibles hasta la fecha de la venta. Debe estar firmado y sellado tanto por el administrador de fincas como por el presidente de la comunidad.

Algunos administradores no cobran por su emisión, mientras que otros aplican un coste que suele rondar los 50 euros, importe que debe asumir el propietario que solicita el certificado, no la comunidad.

Puedes consultar la información completa en la entrada Certificado de deudas con la Comunidad de Propietarios.

4. Notaría (escritura matriz)

Por ley, el vendedor es quien debe asumir los gastos de la escritura matriz, es decir, el documento original firmado por las partes que queda archivado en la notaría.

El comprador, por su parte, se hace cargo de la primera copia y de las copias posteriores.

No obstante, en función del acuerdo privado entre las partes, puede pactarse un reparto distinto de estos gastos. De hecho, en el País Vasco y Cantabria es habitual que el comprador asuma también los gastos notariales, siempre que así se haya acordado previamente.

5. Cancelación de hipoteca o subrogación

Cuando la vivienda en venta tiene una hipoteca pendiente, pueden darse dos situaciones:

• Que el comprador exija el inmueble libre de cargas.
• Que el comprador acepte o solicite una subrogación hipotecaria.

Cancelación de hipoteca

Si el comprador quiere el inmueble libre de cargas, el vendedor deberá asumir los gastos derivados de la cancelación de su hipoteca.

Estos gastos suelen situarse entre el 0,25 % y el 0,5 % del capital pendiente de amortizar, dependiendo de las condiciones pactadas en su momento y del importe pendiente.

Además, será necesaria la cancelación registral de la hipoteca, lo que implica una provisión de fondos aproximada de unos 1.000-2,000 euros, que incluye gastos de gestoría, notaría y Registro de la Propiedad.

Subrogación de hipoteca

Si el comprador se subroga en la hipoteca existente, también pueden existir gastos para el vendedor, normalmente inferiores al 0,5 % del capital pendiente, en función de las condiciones del préstamo.

6. Plusvalía municipal (IIVTNU)

La plusvalía municipal, técnicamente denominada IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), debe ser liquidada por el vendedor.

Este impuesto se paga en el ayuntamiento correspondiente al inmueble vendido, dentro de los treinta días siguientes a la fecha de la firma de la escritura.

Para su cálculo se tienen en cuenta el valor catastral del suelo y el número de años durante los cuales el inmueble ha estado en propiedad del vendedor.

Al depender de ordenanzas municipales y normas forales, existen importantes diferencias entre municipios: variaciones en el importe, bonificaciones e incluso localidades donde no se exige este impuesto.

7. Impuesto sobre la Renta (IRPF o IRNR)

Todas las ventas de inmuebles deben declararse fiscalmente.

Si el vendedor es residente en España, la operación tributa en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). Si no lo es, estará sujeta al IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).

Cuando el precio de venta es superior al de adquisición, Hacienda considera que existe una ganancia patrimonial, que se calcula como la diferencia entre ambos importes, aplicando los coeficientes correspondientes según el año de compra.

Si la venta se realiza por un precio inferior al de adquisición, existe una pérdida patrimonial y no se tributa, aunque la operación debe declararse igualmente.

Existen determinadas exenciones, entre ellas:

• Venta de vivienda habitual con reinversión en otra vivienda habitual, dentro de los plazos legales.
• Mayores de 65 años.
• Personas con discapacidad reconocida.

8. Honorarios inmobiliarios

Contar con un servicio de gestión inmobiliaria profesional resulta especialmente recomendable cuando se desea vender un inmueble en un plazo razonable, a precio de mercado y evitando conflictos, malentendidos o negociaciones improductivas.

Un profesional inmobiliario aporta, entre otras ventajas:

• Acceso a compradores cualificados.
• Estrategia de marketing específica para el inmueble.
• Gestión y filtrado de visitas.
• Negociación profesional entre las partes.
• Coordinación de documentación, notaría y plazos.

Todo ello se traduce en ahorro de tiempo, mayor seguridad y una experiencia de venta mucho más tranquila.

En el País Vasco y Cantabria, los honorarios inmobiliarios más habituales suelen situarse entre el 3 % y el 5 % del precio de venta, pudiendo variar en función del tipo de inmueble y de las características del encargo.

En muchos casos, una gestión profesional adecuada evita errores costosos y permite cerrar la operación en mejores condiciones, por lo que conviene valorar objetivamente esta opción.