Tipos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales

CONTRATO DE ARRAS

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Tipos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales

Tipos de arras: diferentes derechos y obligaciones
1. Arras penitenciales
2. Arras confirmatorias
3. Arras penales
Contenido del contrato de arras
En pocas palabras
Documentación relacionada

Tipos de arras: diferentes derechos y obligaciones

Cuando un inmueble interesa especialmente a un comprador, es frecuente y conveniente firmar un contrato privado entre el mismo y el vendedor de forma anterior a la escritura de compraventa en notaría, y como compromiso de compra posterior.

A este contrato se le llama contrato de arras.

Existen diferentes tipos de arras:

— Arras penitenciales o de desistimiento (las más utilizadas en el sector inmobiliario).
— Arras confirmatorias.
— Arras penales.

Firmar unas u otras implica para las partes tener diferentes derechos y obligaciones, y por este motivo es importante que tanto comprador como vendedor sepan qué tipo de arras van a firmar.

Y cuidado porque, en caso de desacuerdo o litigio, no importa el título que figure en el contrato sino el contenido del mismo. Por esto conviene tener un buen contrato que no lleve a errores de interpretación.

Vamos a ver en qué consiste cada tipo de arras.

1. Arras penitenciales

Es el único tipo de arras que permite el desistimiento de alguna de las partes, apartándose del contrato; por este motivo son también conocidas como “arras de desistimiento”.

Están reguladas en el artículo 1.454 del Código Civil, que dice lo siguiente:

“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.“

Esto quiere decir que, si el comprador se echa atrás en su decisión de comprar el inmueble, pierde la cantidad que entregó en arras al vendedor, como penalización; y si es el vendedor quien se echa atrás, debe devolver la cantidad que el comprador le entregó, y además añadir otro tanto como penalización.

Por lo demás, si todo se cumple según lo previsto, la cantidad que se entrega en arras será descontada del precio final del inmueble, y toda la operación debe quedar bien documentada de cara a formalizar las escrituras en notaría.

El contrato debe indicar expresamente que se trata de este tipo de arras reguladas por el artículo 1.454 o deben citarse de forma expresa y clara las consecuencias de las mismas (perder la señal el comprador, o devolverla duplicada el vendedor).

En caso de darse incumplimiento, en este tipo de arras no será necesario probar los daños y perjuicios. Bastará con cumplir la penalización.

2. Arras confirmatorias

El comprador entrega una cantidad como garantía de la ejecución de un posterior contrato de compraventa, momento en que el vendedor queda igualmente obligado a vender el inmueble en las condiciones pactadas.

Este tipo de arras no permite a ninguna de las partes echarse atrás de la obligación contraída; de ahí el nombre de confirmatorias, ya que confirman la obligación.

Si una de las dos partes incumple, la otra parte tiene derecho a reclamar el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, junto con una indemnización por daños y perjuicios, y esos daños y perjuicios deberán ser probados en un juzgado.

Este tipo de arras está regulado por el artículo 1.124 del Código Civil, que dice lo siguiente:

“La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando este resultare imposible.“

3. Arras penales

Con este tipo de arras, la parte que cumple con el contrato tiene la opción de exigir la formalización del contrato de compraventa o la resolución del contrato, con su correspondiente indemnización por daños y perjuicios, que deben ser probados por la parte que se ha visto perjudicada.

Si la parte vendedora incumple, puede tener que devolver las arras duplicadas, siempre que esto haya sido mencionado de forma expresa en el contrato; también es posible pactar la mitad u otra cantidad exacta, que debe ser expresamente citada.

Las arras penales están reguladas por los artículos 1.152 y 1.153 del Código Civil, que dicen lo siguiente:

Artículo 1.152: “En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. Sólo podrá hacerse efectiva la pena cuando esta fuere exigible conforme a las disposiciones del presente Código.“

Artículo 1.153: “El deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho. Tampoco el acreedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada.”

El contrato debe mencionar también de forma expresa que se trata de este tipo de arras.

Contenido del contrato de arras

Hay cierto contenido imprescindible en un contrato de arras. Se trata de datos que no deben faltar, para evitar malentendidos y diferencias que pueden terminar dando muchos quebraderos de cabeza o, peor aún, en un juzgado.

Puedes consultar más información sobre ello en la entrada Contrato de arras: qué es y cuál es su contenido mínimo.

En pocas palabras

Sea cual sea el tipo de arras que van a firmar vendedor y comprador, es importantísimo conocer las consecuencias —derechos y obligaciones— en caso de incumplimiento de las mismas por cualquiera de las partes.

Las arras penitenciales son las únicas que permiten el desistimiento de una de las partes, y son además el tipo de arras más utilizado en el sector inmobiliario… no el único.

Por esto, ojo con lo que firmamos.

Documentación relacionada

Puedes consultar documentos de utilidad relacionados en la sección: Contratos de compraventa de inmuebles.

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