La importancia del contrato de arras en una compraventa inmobiliaria

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La importancia del contrato de arras en una compraventa inmobiliaria

Un documento decisivo para que la operación llegue a buen puerto sin conflictos ni sorpresas.

Importancia del contrato de arras

El contrato de arras es uno de los documentos más importantes de toda la operación inmobiliaria.

No solo fija las condiciones bajo las que se comprometen comprador y vendedor, sino que marca el camino de toda la compraventa, hasta el punto de que será el documento base que utilizará el notario para redactar la escritura pública.

Por experiencia profesional, puedo afirmar que muchos problemas graves en compraventas nacen aquí: contratos mal redactados, ambigüedades, copia y pega de Internet o falta de explicación a las partes sobre lo que realmente están firmando.

Un buen contrato de arras protege. Uno malo, expone.

Quién redacta el contrato de arras

El contrato de arras puede ser redactado por distintas figuras, pero no todas ofrecen el mismo nivel de seguridad.

Opciones habituales:

• La inmobiliaria que gestiona la venta, como parte de un servicio profesional completo.
• Un profesional independiente (consultor inmobiliario, abogado o notario) que redacta el documento, pero no gestiona la operación.
• Las propias partes (comprador y/o vendedor), opción que desaconsejo de forma clara por las consecuencias legales y económicas que puede acarrear.

En un documento con efectos jurídicos tan relevantes, no entender exactamente lo que se firma es un riesgo innecesario.

¿Cuánto cuesta un contrato de arras?

El coste del contrato depende de quién lo redacte y del nivel de asesoramiento que incluya.

• Incluido en los honorarios cuando la operación la gestiona una inmobiliaria profesional.
• Coste cero si lo redactan las partes… con el riesgo que ello implica.
• Entre 100 € y 600 € si se encarga a un profesional externo (abogado, notario o consultor), según complejidad y grado de personalización.

En este punto conviene recordar algo muy sencillo: prevenir siempre es más barato que litigar.

Contenido mínimo de un contrato de arras

Existen distintos niveles de redacción en un contrato de arras.

El siguiente es el contenido mínimo imprescindible para su validez legal:

• Identificación completa de comprador y vendedor.
• Identificación y descripción del inmueble.
• Tipo de arras pactadas.
• Precio final de la compraventa.
• Forma de pago y desglose.
• Importe entregado como señal.
• Plazo máximo para elevar a escritura pública.
• Lugar, fecha y firmas.

Un contrato que solo cumpla este mínimo puede funcionar… o no.

Contenido ampliado (el que realmente protege)

Para evitar conflictos, interpretaciones distintas o reclamaciones posteriores, es altamente recomendable un contenido ampliado y una redacción precisa.

• Situación de cargas del inmueble.
• Reparto de gastos e impuestos.
• Prorrateos (IBI, gastos comunitarios, etc.).
• Estado de entrega del inmueble.
• Mobiliario y equipamiento incluidos o excluidos.
• Penalizaciones claras por incumplimiento.

Aquí no solo importa qué se pone, sino cómo se redacta.

Tipos de arras

El Tribunal Supremo reconoce tres tipos de arras: confirmatorias, penitenciales y penales.

• Si no se especifica el tipo, se entenderán como confirmatorias.
• Las arras penitenciales son las más habituales en compraventas inmobiliarias.

Consecuencias habituales de las arras penitenciales:

• Si incumple el comprador: pierde la señal entregada.
• Si incumple el vendedor: devuelve la señal y entrega otra cantidad igual.

Firmar sin entender esto es uno de los errores más comunes… y más caros.

En pocas palabras

Un contrato de arras mal redactado puede convertir una compraventa ilusionante en un conflicto legal serio.

Un buen contrato, bien explicado y bien asesorado, aporta tranquilidad, claridad y seguridad a todas las partes.

Por eso, como profesional inmobiliaria, considero imprescindible no trivializar este documento y tratarlo con el respeto que merece.

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ACOMPAÑAMIENTO PROFESIONAL

Si vas firmar un contrato de arras —o tienes dudas antes de hacerlo—, estaré encantada de ayudarte a revisar la operación con criterio profesional y total transparencia.