Novedades de la Ley de Vivienda 2023

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Novedades de la Ley de Vivienda 2023

Entrada en vigor de la Ley de Vivienda 2023
1. Consideración de grandes y pequeños tenedores
2. Tope al alquiler
3. Declaración y límites en zonas tensionadas
4. Contención de precios en áreas tensionadas
5. Penalización de vivienda vacía
6. Protección frente a desahucios
7. Gastos inmobiliarios
8. Calificación indefinida de vivienda protegida
9. Subidas encubiertas
En pocas palabras

Entrada en vigor de la Ley de Vivienda 2023

Tras catorce meses de bloqueo por cuestiones políticas, el 27 de abril de 2023 el Congreso da luz verde al proyecto de Ley de Vivienda, quedando pendiente su aprobación en el Senado para su inclusión en el BOE y posterior entrada en vigor.

La entrada en vigor de una nueva ley suele ser a los veinte (20) días de su publicación en el BOE. Dado que últimamente hemos visto otras leyes que han entrado en vigor al día siguiente de ser publicadas, lo mismo puede ocurrir con la Ley de Vivienda 2023.

Así las cosas, y dejando a un lado los temas políticos, parece que esta Ley puede entrar en vigor antes del 28 de mayo de 2023.

1. Consideración de grandes y pequeños tenedores

Antes de la ley. Aquellos propietarios con diez o más inmuebles destinados a uso residencial tenían la consideración de grandes tenedores. Quienes eran propietarios de menos de diez inmuebles destinados a uso residencial, tenían la consideración de pequeños tenedores.

Después de la ley. Son considerados grandes tenedores aquellos titulares de diez o más inmuebles urbanos de uso residencial, o de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial, siempre que estén ubicados en una misma zona tensionada. Son considerados pequeños tenedores los titulares de diez o menos inmuebles urbanos de uso residencial en zonas no tensionadas, o de cuatro o menos inmuebles urbanos de uso residencial, si están ubicados en una misma zona tensionada.

2. Tope al alquiler

Antes de la ley. Pequeños tenedores. Los alquileres de vivienda habitual ven limitada la posibilidad de actualización a un máximo del 2 % durante 2023, pudiendo ser superior únicamente si arrendador y arrendatario deciden acordar una subida superior a las indicadas.

Antes de la ley. Grandes tenedores. El límite para la actualización de la renta de los contratos en los que el arrendador es un gran tenedor, el límite está en el 2 % de subida, no pudiéndose acordar de ninguna manera una subida superior a ese límite.

Después de la ley. Pequeños tenedores. El límite hasta diciembre de 2023 continúa siendo del 2 %, sube al 3 % desde el 1 de enero hasta el 31 de diciembre de 2024, y a partir de 2025 la revisión se hará según un nuevo índice que se creará para la actualización de las rentas de alquiler de vivienda habitual

Después de la ley. Grandes tenedores. El límite permanece en el 2 %, no pudiéndose acordar de ninguna manera una subida superior a ese límite.

Puedes consultar información completa sobre los topes a la actualización de la renta en la entrada Tope a la actualización de la renta de inmuebles de uso residencial (años 2023, 2024, 2025).

3. Declaración y límites en zonas tensionadas

Antes de la ley. Existían ya normativas para ciertos inmuebles (locales reconvertidos en vivienda), que en zonas determinadas pasaban a tener precio de alquiler o de venta regulado, además de tener otras limitaciones.

Después de la ley. Se aplicará límite de precios en las zonas tensionadas en todos los casos.

Se describen las situaciones que se deben cumplir para declarar una zona como tensionada, debiendo cumplirse por lo menos una de ellas, y dependiendo en última instancia la consideración de zona tensionada de cada Comunidad autónoma.

1. Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30 % de la renta media de los hogares de la zona.

2. Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos tres (3) puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores.

En las zonas tensionadas, los nuevos alquileres no podrán superar la renta del contrato anterior, tanto para grandes como para pequeños tenedores. A este respecto, los pequeños tenedores podrán tener compensaciones fiscales vía IRPF.

4. Contención de precios en áreas tensionadas

Antes de la ley. No había contención de precios, aunque sí (en función de la comunidad) ventajas para quienes se sujetaban a precios sociales, como por ejemplo la garantía de cobro del alquiler cuando se alquila a través de organismos oficiales y a precios sociales. También existían normativas para ciertos inmuebles (locales reconvertidos en vivienda), que en ciertas zonas pasan a tener precio de alquiler o de venta limitado, además de otras limitaciones.

Después de la ley. Pequeños tenedores. Se contendrán precios mediante indexación a la renta anterior en vigor para los pequeños propietarios.

Después de la ley. Grandes tenedores. Se contendrán los precios mediante aplicación del índice de contención de precios para los grandes tenedores.

5. Penalización de vivienda vacía

Antes de la ley. Ciertos ayuntamientos ya aplicaban un recargo a viviendas vacías. De hecho hay municipios que preparan un “Canon para vivienda vacía”, como forma de promover el alquiler.

Después de la ley. Las viviendas que estén vacías por un espacio de tiempo, tendrán recargo en el recibo del IBI.

6. Protección frente a desahucios

Después de la ley. Se dictan varias medidas que suponen una especial protección de los casos vulnerables.

Habrá nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento.

En los casos de considerarse los inquilinos personas vulnerables, habrá obligatoriedad de usar soluciones extrajudiciales.

Las Comunidades Autónomas podrán desarrollar mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional.

7. Gastos inmobiliarios

Antes de la ley. Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato han sido normalmente cubiertos de forma exclusiva por el inquilino, o de forma compartida entre arrendador e inquilino.

Después de la ley. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán exclusivamente a cargo del arrendador.

8. Calificación indefinida de vivienda protegida

Antes de la ley. Era posible cambiar la calificación de la vivienda de protegida a libre, cumpliendo unos plazos de tiempo.

Después de la ley. La calificación del suelo como protegido supondrá la imposibilidad de cambiar la calificación de la vivienda.

9. Subidas encubiertas

Después de la ley. No se permitirán subidas encubiertas añadiendo gastos extra a la renta pactada.

En pocas palabras

La Ley por el Derecho a la Vivienda supone una serie de cambios en el concepto de pequeños y grandes tenedores, en ciertas cláusulas de los contratos de alquiler, en los precios de la renta y de la revisión de la misma, en los procedimientos de desahucio, y en los impuestos y bonificaciones a los arrendadores.

La entrada en vigor de la Ley de por el Derecho a la Vivienda está prevista para finales de mayo de 2023, de forma bastante inminente tras su aprobación en el Senado.

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